Kamu mungkin pernah melakukan pembayaran sejumlah uang yang jumlahnya tetap selama periode tertentu. Contohnya saja, ketika kamu membeli mobil dengan sistem kredit, kamu membayar sejumlah cicilan selama masa tenornya (misalnya 1, 2 atau 3 tahun).

Atau mungkin kamu pernah menerima pembayaran dalam jangka waktu tertentu seperti keuntungan dari deposito atau obligasi. Pembayaran yang dilakukan secara berkelanjutan atau berulang ini dikenal sebagai anuitas.

Lalu, apa yang dimaksud dengan bunga anuitas? Bagaimana cara penghitungan jenis bunga ini? Kita akan membahasnya secara lengkap dalam artikel ini!

Baca juga: Panduan Lengkap KPR

Apa yang Dimaksud dengan Bunga Anuitas?

Annuity atau bunga anuitas adalah cara menghitung bunga yang dilakukan untuk mengatur jumlah angsuran pokok dijumlahkan dengan cicilan bunga agar nominal yang harus dibayarkan bernilai sama setiap bulannya.

Dengan menggunakan perhitungan bunga anuitas, porsi bunga akan menjadi sangat besar pada tahun-tahun awal kredit. Di sisi lain, jumlah cicilan pokoknya sangat kecil. Makin dekat akhir masa tenor, maka situasinya akan berbalik. Cicilan pokok utang menjadi sangat besar sementara cicilan bunganya jadi lebih kecil.

Metode perhitungan bunga anuitas dibuat agar jumlah cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah tetap jumlahnya setiap bulan. Ini tentu akan memudahkan dalam pembayaran cicilan dan alokasi keuangan karena nasabah sudah tahu berapa jumlah uang yang harus mereka keluarkan untuk membayar cicilan.

Bunga anuitas sendiri sebenarnya adalah bentuk modifikasi bunga efektif. Baik bunga anuitas maupun bunga efektif sama-sama memakai prinsip yang sama, yakni menggunakan perhitungan bunga secara fair. Artinya, bunga yang dibayarkan dihitung berdasarkan sisa angsuran pokok yang belum dibayar.

Hanya saja dalam bunga efektif, cicilan akan menurun seiring dengan berkurangnya besaran bunga setiap periodenya. Sementara itu, dalam sistem bunga anuitas, cicilan didesain sedemikian rupa agar nilai nominalnya yang harus dibayarkan selalu sama setiap bulannya. Karena itulah, bunga anuitas banyak dipakai dalam produk pembiayaan dengan tenor panjang seperti KPR atau KUR.

Rumus Menghitung Bunga Anuitas

Seperti yang sudah disebutkan, perhitungan bunga anuitas dilakukan untuk mengatur besaran cicilan pokok ditambah dengan cicilan bunga yang dibayar agar bernilai sama setiap bulannya. Untuk menghitung bunga anuitas dengan cara manual, kamu bisa menggunakan rumus sebagai berikut:

Bunga = SP x I x (30/360)

Penjelasan:

• SP = Jumlah saldo pokok pinjaman pada bulan sebelumnya
• i = Suku bunga tahunan
• 30 = Jumlah hari dalam satu bulan
• 360 = Jumlah hari dalam satu tahun

Namun, perlu diketahui bahwa untuk memperoleh nilai yang sesuai, rumus ini perlu dikembangkan lagi menjadi:

P x i x [(1+i) x t) / (1+i) t-1)]

Penjelasan:

• P = Pokok pinjaman
• i = Suku bunga
• t = Tenor atau periode berlangsungnya kredit

Simulasi Bunga Anuitas

Untuk memahami lebih jauh bagaimana cara perhitungan bunga anuitas, mari kita buat simulasi dengan contoh sebagai berikut:

Misalnya, Bank memberikan kredit dengan jangka waktu 10 bulan sebesar Rp 15.000.000,00 dengan bunga 10% per tahun (Anuitas). Asumsi bahwa suku bunga kredit tidak berubah (tetap) selama jangka waktu kredit. Maka perhitungan angsurannya secara rinci adalah sebagai berikut:

• Plafon (P): Rp 15.000.000
• Angsuran (t): 10 kali
• Bunga (i): 10% per tahun

Dari angka-angka di atas, bisa didapatkan jumlah angsuran per bulan yang harus kamu bayarkan adalah sebagai berikut:

Angsuran ke	Angsuran Pokok	Angsuran Bunga	Total Angsuran	Sisa Pokok Pinjaman
0				15.000.000,00
1	1.444.605,71	125.000,00	1.569.605,71	13.555.394,29
2	1.456.644,10	112.961,62	1.569.605,72	12.098.750,19
3	1.468.782,80	100.822,92	1.569.605,72	10.629.967,39
4	1.481.022,65	88.583,06	1.569.605,71	9.148.944,74
5	1.493.364,51	76.241,21	1.569.605,72	7.655.580,23
6	1.505.809,21	63.796,50	1.569.605,71	6.149.771,02
7	1.518.357,62	51.248,09	1.569.605,71	4.631.413,40
8	1.531.010,61	38.595,11	1.569.605,72	3.100.402,79
9	1.543.769,02	25.836,69	1.569.605,71	1.556.633,77
10	1.556.633,77	12.971,95	1.569.605,72	-
Jumiah	15.000.000,00	696.057,15	15.696.057,15

Dari rincian perhitungan di atas, bisa kita simpulkan bahwa nilai angsuran bulanan untuk bunga di awal-awal masa cicilan jumlahnya lebih besar daripada angsuran pokoknya. Namun, seiring dengan berjalannya waktu dan semakin dekat akhir tenor kredit, angka ini akan berbalik. Kamu akan membayar porsi yang lebih besar untuk pokok utang ketimbang bunganya.

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas

Pada dasarnya, setiap sistem bunga yang diterapkan memiliki kekurangan dan kelebihan masing-masing. Begitu juga dengan bunga anuitas. Simak penjelasannya berikut ini!

Kelebihan Penggunaan Bunga Anuitas

Bunga anuitas sekilas memiliki skema pembayaran yang mirip dengan suku bunga fix. Ini memungkinkan debitur membayar jumlah angsuran yang sama setiap bulannya dari awal sampai berakhirnya masa kredit.

Hal ini tentu akan memudahkanmu sebagai debitur karena kamu tidak perlu menghitung lagi nilai bunga yang harus dibayarkan setiap bulannya. Hal ini berbeda dengan debitur yang mengambil pembiayaan dengan sistem suku bunga floating.

Kelebihan lainnya dari penggunaan sistem bunga anuitas adalah besaran bunga atau balas jasa untuk bank sebagai kreditur dihitung dengan jelas. Ini bisa kamu lihat dari besar sisa pokok pinjaman yang belum terbayar.

Kekurangan Bunga Anuitas

Sementara itu, kekurangan sistem bunga anuitas adalah cara perhitungannya yang terbilang rumit. Untuk mendapatkan hasil yang tepat, kamu direkomendasikan untuk menggunakan aplikasi tertentu.

Tidak hanya itu, bagi sebagian debitur, sistem bunga anuitas terasa memberatkan. Meski pada dasarnya nominal pembayarannya sama, di tahun-tahun awal tidak banyak nilai pokok utang yang berkurang. Porsi pembayaran pokok utang baru akan berkurang menjelang tenor pinjaman berakhir.

Itulah beberapa hal yang perlu kamu ketahui terkait perhitungan bunga anuitas dalam KPR. Jika kamu ingin membeli produk KPR, kamu bisa menanyakan kepada bank terkait apakah mereka menggunakan perhitungan dengan sistem bunga anuitas atau tidak. Dengan begitu, kamu bisa menentukan produk KPR mana yang lebih menguntungkan untukmu.

Ajukan KPR Terbaik Melalui Platform IDEAL dan Lamudi

Mau mengajukan KPR atau pindah KPR dengan cara yang lebih cepat, mudah, dan aman? Kini kamu bisa melakukannya melalui platform IDEAL yang terintegrasi dengan Lamudi, salah satu portal properti terlengkap di Indonesia. Kombinasi dua platform ini membantu kamu menemukan rumah impian sekaligus mewujudkannya melalui skema KPR yang sesuai kebutuhanmu.

Beberapa keunggulan yang bisa kamu manfaatkan melalui IDEAL dan Lamudi, antara lain:

Pilihan properti dan KPR yang lengkap

Temukan rumah dijual idaman di Lamudi, lalu lanjutkan proses pengajuan KPR secara praktis melalui IDEAL sesuai preferensimu.

Proses pengajuan digital sepenuhnya

Pengumpulan data dan dokumen dilakukan langsung lewat aplikasi, tanpa perlu datang ke kantor bank.

Simulasi angsuran yang mudah

Kalkulasikan cicilan berdasarkan harga rumah dan tenor pinjaman yang kamu pilih, langsung dari aplikasi IDEAL.

Satu kali pengajuan untuk tiga bank sekaligus

Tingkatkan peluang disetujui dengan mengajukan KPR ke beberapa bank dalam satu proses.

Konsultasi gratis dan transparan

Masih bingung soal proses atau persyaratan? Tim IDEAL siap bantu menjawab semua pertanyaanmu.

Pantau status pengajuan KPR secara real-time

Cek progres pengajuanmu kapan saja melalui aplikasi IDEAL. Lebih efisien dan transparan.

Dengan dukungan data properti dari Lamudi dan fitur pengajuan digital dari IDEAL, proses mewujudkan rumah impian jadi lebih cepat dan bebas repot. Yuk, unduh aplikasinya sekarang dan kunjungi ideal.id untuk informasi selengkapnya!