Terdapat berbagai jenis hak atas tanah di Indonesia. Oleh karena itu, kamu harus memahami jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia sebelum membeli properti karena jenis hak atas tanah akan mempengaruhi status dan kedudukan pemilik tanah di mata hukum. 

Saat kamu ingin membeli properti, jangan lupa mengecek keabsahan sertifikasi dari tanah tersebut. Kamu bisa melakukan pengecekan terhadap sertifikat tanah dengan datang ke kantor perwakilan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (BPN) lokasi properti berada atau secara daring melalui situs resmi BPN, yaitu https://www.atrbpn.go.id. 

Berikut ini merupakan berbagai jenis hak atas tanah berdasarkan Undang-Undang No. 50 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar Pokok Agraria (UUPA) jo. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021)

A. Hak Atas Tanah Primer

1. Hak Milik

Hak milik adalah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai seseorang atas tanah. Pemegang sertifikat hak milik atas tanah dan bangunan merupakan tingkatan sertifikasi terkuat dimata hukum sehingga dapat menguasai secara penuh. Ketika kamu akan membeli properti, carilah yang sudah bersertifikat hak milik karena sertifikat hak milik adalah yang terkuat. Berdasarkan undang-undang yang diperboleh sebagai pemegang hak milik hanya Warga Negara Indonesia (WNI), Badan Hukum tertentu, seperti Bank Pemerintah, Badan Koperasi Pertanian, Badan Sosial, dan Badan Keagamaan. Namun, walaupun hak milik merupakan yang terkuat, tetapi sertifikat hak milik tetap bisa dialihkan lho. Cara pengalihan hak milik dapat dilakukan dengan jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan pemberian menurut adat. 

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Kamu dapat menggunakan HGB untuk mendirikan sebuah bangunan diatas tanah yang bukan milik kamu. Tetapi ada jangkanya waktunya  yang tergantung dengan jenis tanahnya. HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Sedangkan jangka waktu HGB di atas Tanah hak milik paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Ketika kamu memiliki sertifikat HGB, kamu dapat menggunakan tanah sesuai dengan peruntukan dan persyaratan yang tertara dalam keputusan/perjanjian pemberian HGB. Pemegang yang mendapat izin HGB adalah WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. 

3. Hak Pakai

Melalui hak pakai kamu dapat menggunakan menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Namun sebelumnya kamu harus membuat perjanjian terlebih dahulu dengan pemilik tanahnya yang menyatakan kamu memperoleh hak pakai atas tanah tersebut. Biasanya hak pakai digunakan oleh Warga Negara Asing (WNA) untuk menggunakan properti di Indonesia karena berdasarkan ketentuan yang berlaku WNA hanya berhak atas hak pakai dan hak sewa.

4. Hak Guna Usaha (HGU)

Ketika kamu ingin mengusahakan suatu tanah yang dikuasai negara untuk dijadikan pertanian, perikanan, atau peternakan, maka akan berlaku HGU. HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Nantinya pemegang HGU diberikan sertifikat Hak Atas Tanah. 

B. Hak Atas Tanah Sekunder

1. Hak Sewa

Ingin membangun properti tetapi dana yang kamu miliki tidak cukup? Tenang! Kamu bisa menggunakan hak sewa diatas tanah milik orang lain. Kamu dapat melakukan perjanjian dengan pemilik tanah untuk menggunakan tanah dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Setelah itu kamu dapat mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Penting untuk diketahui, bahwa kamu tidak diperbolehkan mengalihkan hak sewa atas bangunan kepada pihak lain tanpa seizin dari pemilik tanah. Berdasarkan undang-undang, pemegang hak sewa adalah WNI, WNA, Badan Hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, dan Badan Hukum Asing yang memiliki perwakilan di Indonesia. Tidak ada jangka waktu atas hak sewa karena atas disepakati oleh penerima hak sewa dan pemberi hak sewa. 

2. Hak Gadai

Hak gadai hanya berlaku bagi WNI yang memiliki utang kepada orang lain dan menjadikan tanah miliknya sebagai jaminan atas utang tersebut. Selama utang tersebut belum dibayar lunas maka tanah tetap berada dalam penguasaan yang meminjamkan uang atau disebut sebagai pemegang gadai. Jangka waktu pemegang hak gadai untuk tanah pertanian adalah 7 tahun. Sementara itu untuk jangka waktu pemegang hak gadai untuk tanah bangunan adalah tidak menentu karena mengikuti hukum adat. Pemegang hak gadai berwenang untuk mengulang gadaikan tanahnya (ciri hak gadai atas tanah menurut hukum adat), mengalihkan gadai kepada pihak ketiga atas persetujuan pemilik tanah, serta menggunakan tanah gadai. Sedangkan penerima gadai berwenang untuk menerima uang gadai dan menerima kembali tanah yang dijadikan jaminan setelah pelunasan utang.

3. Hak Usaha Bagi Hasil

Saat ini membuka usaha pertanian tidak harus memiliki tanah berhektar-hektar.  Seorang WNI bisa menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut imbangan yang telah disetujui. Hal ini disebut sebagai hak usaha bagi. Biasanya Koperasi Tani/Desa melakukan bisnis pertanian dengan hak usaha bagi hasil. Nantinya hasil pertanian akan dibagi antara  pemilik dan penyewa. Jangka waktu pemegang hak usaha bagi hasil untuk tanah sawah minimum 3 tahun, dan untuk tanah kering minimum 5 tahun.

4. Hak Menumpang

Pemilik tanah dapat memberikan hak menumpang berdasarkan perjanjian kepada orang lain untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanahnya. Hak menumpang hanya berlaku bagi WNI dengan jangka waktu tidak tetap karena bergantung pada pemilik tanah. Pemegang hak menumpang dapat memakai tanah milik orang lain, mendirikan dan menempati rumah di atasnya.

5. Hak Pakai

Terhadap tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain dapat diberikan hak pakai sekunder. Seseorang yang memiliki hak pakai sekunder dapat menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah tersebut. Hak Pakai Sekunder atas tanah Hak Milik terjadi akibat pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat PPAT, dimana pemberiannya wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Sejak pendaftarannya, Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga. Jangka waktu atas hak pakai, yaitu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan. 

6. Hak Guna Bangunan (HGB)

Suatu tanah dapat dibebankan HGB sekunder walaupun tanah tersebut sudah memiliki hak atas tanah. Hal ini dapat terjadi karena HGB primer telah dialihkan kepada pihak lain atas perjanjian. Jangka waktu hak guna bangunan adalah paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

Selain hak atas tanah primer dan hak atas tanah sekunder, kamu juga harus mengenal istilah hak pengelolaan. Dalam hak pengelolaan, kamu dapat menguasai tanah dari negara dengan sebagian kewenangan pelaksaannya berada di tangan kamu. Untuk mendapatkan hak pengelolaan berasal dari Tanah Negara atau Tanah Ulayat, kamu dapat meminta keputusan Menteri secara elektronik. Mengenai jangka waktu hak pengelolaan tidak ditentukan. Sebagai pemegang hak pengelolaan, kamu mempunyai wewenang untuk menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain, dan menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.