Di Indonesia ada beragam produk KPR atau Kredit Pemilikan Rumah yang disediakan oleh lembaga keuangan. Salah satunya adalah KPR syariah. KPR syariah menjadi alternatif bagi nasabah yang ingin membeli rumah tanpa sistem bunga serta mengikuti hukum syariat Islam.

Baca juga: Panduan Lengkap KPR

Dari tahun ke tahun, peminat KPR syariah juga mengalami peningkatan. Ini berkat berbagai keuntungan yang ditawarkan oleh KPR syariah mulai dari cicilan yang bebas bunga serta adanya kepastian jumlah angsuran per bulannya. Tenor yang biasanya disediakan oleh pihak bank juga terbilang wajar yakni antara 5-15 tahun.

Tidak hanya BSI sebagai bank syariah terbesar di Indonesia, bank-bank syariah swasta lain juga gencar memberikan penawaran produk KPR syariah terbaik. Untuk lebih memahami tentang KPR syariah, yuk kita ulik secara lengkap dalam pembahasan berikut ini!

Apa Itu KPR Syariah?

Menurut situs resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), KPR syariah merupakan produk pembiayaan jangka pendek, menengah atau panjang dengan prinsip syariah untuk tujuan pembelian rumah tinggal. Rumah tinggal yang dimaksud bisa berupa rumah yang baru atau lama. KPR syariah disediakan oleh bank syariah atau UUS (Unit Usaha Syariah) yang beroperasi di Indonesia.

Dengan pembiayaan sistem syariah ini, bank atau lembaga keuangan syariah terkait akan membeli rumah yang diinginkan oleh calon nasabah dan menjualnya kepada nasabah tersebut dengan sistem cicilan. Alih-alih mengenakan bunga, bank mengambil keuntungan atau margin dari harga jual rumah tersebut.

Perbedaan paling mendasar dari KPR konvensional dengan KPR syariah berada pada proses transaksi atau akadnya. Jika pada KPR konvensional yang ditransaksikan adalah uang, dalam KPR syariah yang ditransaksikan adalah barang (dalam hal ini berbentuk rumah). Nilai margin atau ujrah (bagi hasilnya) tergantung pada jenis akad yang dipakai. Dua jenis akad yang umum dipakai dalam KPR syariah adalah:

Akad Jual Beli atau Akad Murabahah

Akad murabahah atau jual beli adalah jenis akad yang paling sering digunakan dalam proses transaksi KPR syariah. Akad ini dilakukan dalam bentuk perjanjian jual beli antara bank sebagai penyedia kredit dengan calon nasabah yang akan membeli rumah.

Dalam akad murabahah dijelaskan bahwa rumah akan dibeli oleh bank dan dijual kembali dengan harga yang sudah disepakati antara bank dengan calon nasabah. Penentuan harga jual sudah dilakukan di awal perjanjian akad.

Jika harga sudah disepakati, calon nasabah akan diminta membayar cicilan KPR sesuai dengan perhitungan tersebut. Karena sudah disepakati sejak awal, maka besar kemungkinan jumlah cicilan yang harus dibayarkan sifatnya tetap (tidak dipengaruhi oleh kebijakan suku bunga acuan BI).

Akad Musyarakah Mutanaqisah (Kerja Sama Sewa)

Jenis akad berikutnya yang umum dipakai dalam pengajuan KPR syariah adalah akad musyarakah mutanaqisah. Akad ini menggunakan skema bagi hasil antara calon nasabah dengan bank. Dalam akad ini, kamu sebagai nasabah akan membeli rumah bersama-sama dengan bank atau secara patungan.

Besaran yang harus dibayarkan oleh masing-masing pihak tergantung kesepakatan. Setelah rumah dibeli, hak kepemilikan rumah adalah milik berdua yakni kamu dan bank. Selanjutnya, kamu akan dianggap menyewa hunian tersebut dalam jangka waktu yang sudah disepakati. Tentu saja kamu juga harus membayar uang sewa seperti halnya angsuran KPR.

Skema ini akan membuatmu memiliki rumah tersebut secara bertahap. Setelah jangka waktu ‘sewa’ berakhir, rumah tersebut akan 100% menjadi milikmu.

Perbandingan KPR Syariah dengan Konvensional

KPR konvensional dan KPR syariah memiliki beberapa perbedaan mendasar. Perbedaan tersebut antara lain:

• Dasar hukum yang digunakan. KPR konvensional transaksinya menggunakan hukum perbankan konvensional sementara KPR syariah dijalankan sesuai syariat Islam. Meskipun begitu, siapa saja boleh menggunakan kedua jenis KPR
• Suku bunga. KPR konvensional menggunakan sistem bunga untuk pembayaran cicilan baik itu sistem bunga tetap (flat), mengambang (floating) atau perpaduan keduanya (hybrid). Sedangkan KPR konvensional tidak menggunakan sistem bunga melainkan margin yang membuat jumlah cicilanmu nilainya tetap sepanjang tenor
• Perbedaan transaksi/akad. Dalam KPR syariah, skema pembayaran sudah jelas dari awal hingga akhir tenor. Sebaliknya, nilai yang harus kamu bayarkan jika menggunakan KPR konvensional jumlahnya cenderung berubah (fluktuatif) mengikuti acuan suku bunga Bank Indonesia dan sistem bunga yang digunakan oleh bank
• Denda. Dalam KPR syariah tidak dikenal sistem denda.

Kelebihan dan Kekurangan KPR Syariah

Setiap jenis produk KPR yang tersedia memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing yang bisa dijadikan pertimbangan. Adapun kelebihan KPR syariah antara lain yakni:

• Tidak menggunakan sistem bunga sehingga bebas riba. Cocok bagi nasabah yang beragama Islam dan ingin bermuamalah dengan cara sesuai syariat
• Besaran cicilan tetap dan tidak terpengaruh kebijakan suku bunga acuan dari Bank Indonesia
• Karena tidak memakai istilah value of money, nasabah yang menunggak angsuran atau terlambat membayar tidak diminta membayar denda. Begitu juga jika nasabah ingin melunasi cicilan sebelum tenornya habis, tidak ada penalti yang dikenakan
• Tidak mengenal sistem compound interest atau bunga berganda dalam penghitungan cicilan atau marginnya.

Sedangkan kekurangan dari KPR syariah yakni:

• Jika suku bunga acuan turun dengan nilai yang lebih rendah daripada margin yang ditawarkan oleh bank, kamu tidak bisa menikmati keuntungannya
• Tenor pinjaman yang disediakan biasanya jauh lebih pendek daripada KPR konvensional. Jika kamu mengambil KPR syariah, opsi tenor maksimalnya hanya sampai 15 tahun. Sementara KPR konvensional saat ini ada yang tenor maksimalnya 25-30 tahun
• Biaya pengurusan berkas untuk legalitas rumah dengan KPR syariah lebih mahal.

Syarat dan Ketentuan Pengajuan KPR Syariah

Walaupun secara umum proses pengajuan KPR syariah lebih mudah, tapi ada beberapa ketentuan serta persyaratan yang harus dipenuhi oleh calon nasabah antara lain:

• Calon nasabah merupakan karyawan/pekerja tetap dengan pengalaman kerja sesingkat-singkatnya 2 tahun
• Jika kamu berprofesi sebagai wirausaha, pengalaman usaha minimal harus 3 tahun
• Jika kamu adalah seorang tenaga profesional, pengalaman praktik sesingkat-singkatnya 2 tahun
• Usia minimal saat kredit diberikan adalah 21 tahun dan usia maksimal saat pembayaran cicilan selesai adalah usia pensiun karyawan (65 tahun)
• Tidak masuk pada Daftar Pembiayaan Bermasalah
• Memenuhi syarat untuk memegang polis asuransi jiwa.

Bank Penyedia KPR Syariah

Produk KPR syariah bisa Anda temukan di berbagai bank di Indonesia antara lain:

• CIMB. KPR syariah dari CIMB Niaga ditawarkan dalam 2 program yakni KPR iB Flexi CIMB Niaga Syariah dan KPR iB Fix CIMB Niaga Syariah
• Danamon. KPR syariah Danamon dikenal sebagai Rumah Syariah iB yang menggunakan prinsip akad musyarakah mutanaqisah.

Ingin mengajukan KPR ke lebih dari 1 bank? Dengan aplikasi IDEAL kamu bisa melakukannya dengan mudah. IDEAL memungkinkan kamu mengajukan KPR 3 bank sekaligus dari 7 bank yang berpartner dengan kami. Unduh aplikasinya sekarang dan rasakan kemudahan memiliki rumah KPR dalam genggaman tangan.