Legalitas adalah hal yang sangat penting dan perlu diperhatikan ketika kamu akan membeli rumah atau properti lainnya. Salah satu bukti legalitas yang perlu kamu ketahui adalah sertifikat tanah. Sertifikat tanah merupakan bukti yang sah terkait kepemilikan satu area lahan.

Saat ini, masih banyak orang yang belum memahami apa yang dimaksud dengan sertifikat tanah. Begitu juga dengan persyaratan, alur pembuatan, hingga biayanya. Karena itu, kita akan membahasnya sampai tuntas dalam artikel ini!

Pengertian Sertifikat Tanah

Sertifikat tanah adalah tanda bukti yang sah dan otentik terkait kepemilikan sebuah lahan atau tanah sesuai dengan aturan yang berlaku. Menurut UUPA No. 5 Tahun 1960, disebutkan bahwa registrasi tanah yang dilakukan oleh pemerintah bertujuan untuk menerbitkan sertifikat tanah. Sertifikat ini menjadi bukti kepemilikan hak milik yang bisa digunakan sebagai jaminan hukum kebutuhan sosial maupun ekonomi bagi pemiliknya.

Adanya sertifikat tanah dengan mudah bisa membuktikan bahwa nama yang tertera pada lembar sertifikat tersebut adalah benar sebagai pemilik yang sah. Ini sudah dibuktikan lewat data yuridis maupun data fisik yang dicatat dalam buku tanah.

Definisi sertifikat tanah juga dijelaskan dalam undang-undang lain, yakni Pasal 33 Ayat (3) yang menerangkan bahwa bumi, air, dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terdapat di dalamnya adalah milik negara (dikuasai oleh negara). Tujuannya adalah agar dapat dimanfaatkan semaksimal mungkin untuk kemakmuran dan kesejahteraan masyarakat.

Sebagai tanda bukti otentik kepemilikan sebidang tanah, sertifikat itu sangat penting. Kalau kamu ingin membeli lahan maupun rumah, pastikan kamu memeriksa sertifikat dan kepemilikannya sebelum melakukan transaksi.

Fungsi Sertifikat Tanah

Berdasarkan Undang-Undang Pasal 3 Tahun 1997, sertifikat tanah adalah dokumen legal yang memiliki sejumlah fungsi, yakni:

• Sebagai bentuk perlindungan dan kepastian hukum bagi pemegang hak atas satu bidang tanah, satuan rusun (rumah susun), dan objek lain yang terdaftar. Sertifikat bisa menjadi bukti bahwa individu tersebut benar sebagai pemegang hak dari objek tersebut.
• Sebagai sumber informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah, untuk bisa memperoleh data yang mereka butuhkan dengan mudah.
• Sebagai sumber data bagi Kantor Pertanahan atas daftar tanah, buku tanah, peta pendaftaran, surat ukur, dan daftar nama.
• Sebagai bentuk penerapan aturan demi terlaksananya tertib administrasi pertanahan di Indonesia.

Jenis Sertifikat Tanah

Di Indonesia, sertifikat tanah terdiri dari beberapa jenis. Masing-masing jenisnya memiliki kegunaan dan fungsinya tersendiri. Memahami dengan baik jenis-jenis sertifikat tanah ini bisa mencegah penipuan jual beli tanah. Adapun jenis-jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia antara lain adalah:

SHM (Sertifikat Hak Milik)

Kalau kamu memiliki sebidang tanah dengan sertifikat hak milik atas namamu, kamu boleh merasa lega. Sertifikat hak milik atau SHM merupakan jenis sertifikat yang memiliki kedudukan paling tinggi dan paling kuat di mata hukum.

Dengan memiliki SHM, kamu sebagai pemilik punya hak sepenuhnya untuk melakukan pengelolaan dan pemanfaatan tanah tersebut sesuai kebutuhan dan keinginanmu. Seandainya sewaktu-waktu terjadi sengketa atas tanah tersebut, orang yang paling berhak atas bidang lahan tersebut adalah yang memiliki SHM.

Karena statusnya paling tinggi, bank maupun lembaga pembiayaan lebih menyukai SHM sebagai jaminan dalam pengajuan kredit/pembiayaan.

HGU (Sertifikat Hak Guna Usaha)

Setiap bidang tanah dengan SHGU bisa dipastikan adalah milik negara. Sertifikat ini diberikan oleh pemerintah kepada badan usaha maupun individu sebagai bentuk pemberian izin untuk mengelola lahan tersebut untuk tujuan tertentu seperti usaha perikanan, perdagangan, peternakan, dan lain sebagainya.

Tanah yang bisa dijadikan sebagai HGU harus memiliki luas lahan paling kecil 5 hektare dan paling luas 25 hektare. Durasi penggunaan HGU paling lama adalah 35 tahun dan bisa diperpanjang sampai dengan maksimal 25 tahun.

Sebagai informasi, sertifikat hak guna usaha ini dapat dipindahtangankan dari satu pemilik ke pemilik lain. Namun dengan syarat, prosesnya dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum berakhirnya masa pemanfaatan lahan tersebut.

Sertifikat Hak Pakai

Jenis sertifikat lain yang bisa menunjukkan hak atas penggunaan satu bidang lahan adalah sertifikat hak pakai. Sertifikat hak pakai bisa dikeluarkan oleh pemerintah atau swasta yang diberikan kepada pihak lain dengan menggunakan perjanjian.

Sekilas, sertifikat hak pakai ini mirip dengan sewa-menyewa, tetapi sebenarnya keduanya adalah hal yang berbeda. Hak pakai diberikan oleh pemilik kepada pemegang sertifikat selama masa pakai tertentu dan tidak boleh disertai syarat yang bersifat pemerasan.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Meskipun dalam namanya terdapat kata bangunan, sebenarnya sertifikat hak guna bangunan adalah salah satu jenis sertifikat tanah. Individu ataupun badan yang memegang SHGB biasanya memiliki hak untuk memanfaatkan lahan tersebut untuk berbagai kebutuhan, termasuk mendirikan bangunan.

Seperti halnya sertifikat hak guna usaha dan sertifikat hak pakai, SHGB juga memiliki jangka waktu tertentu, yakni akan habis setelah 30 tahun. Kalau jangka waktu tersebut sudah habis, pemegang sertifikat bisa melakukan perpanjangan sampai 20 tahun ke depan.

Biasanya, lahan dengan SHGB dimanfaatkan oleh pengembang untuk mendirikan perumahan atau apartemen. Jarang sekali individu yang menggunakan SHGB untuk membangun rumahnya sendiri.

Sertifikat Tanah Berupa Girik

Secara teknis, girik sebenarnya bukan sertifikat tanah, melainkan surat bukti pembayaran pajak atas sebidang lahan. Lahan yang menggunakan girik biasanya adalah tanah yang belum terdaftar di BPN (Badan Pertanahan Nasional), misalnya seperti lahan bekas hak milik adat.

Dibandingkan jenis sertifikat atau surat tanda kepemilikan lainnya, kekuatan hukum girik termasuk lemah. Kalau kamu ingin membeli tanah dengan girik sebagai bukti kepemilikan, pastikan nama yang tertulis di dokumen girik sama dengan yang tertera di akta jual beli. Ini penting untuk menghindari sengketa di masa depan.

Syarat Pembuatan Sertifikat Tanah

Setelah memahami pengertian dan jenis-jenis surat tanah yang berlaku di Indonesia, hal berikutnya yang perlu kamu ketahui adalah syarat-syarat pembuatan sertifikat tanah. Syarat-syaratnya terbagi ke dalam dua kategori, yakni persyaratan pribadi dan data tanah.

Syarat utama untuk membuat sertifikat tanah adalah:

• Salinan identitas (KTP) pemohon
• Salinan Kartu Keluarga pemohon
• Salinan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pemohon

Syarat lain yang berkaitan dengan data properti atau tanah:

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
• AJB (Akta Jual Beli) jika tanah didapat dari hasil jual beli
• PPh (bukti pembayaran Pajak Penghasilan)
• BPHTB (bukti bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Untuk syarat pembuatan sertifikat dalam bentuk girik:

• Girik atau letter C
• Surat riwayat bebas sengketa
• Surat riwayat tanah

Cara Membuat Sertifikat Tanah

Ada tiga cara yang bisa kamu lakukan untuk membuat sertifikat tanah. Kamu bisa melakukannya secara mandiri, melalui notaris atau dengan bantuan PPAT.

Membuat Sertifikat Secara Mandiri

• Kunjungi kantor BPN sesuai dengan wilayah lokasi tempat tanah yang akan dibuat sertifikatnya.
• Isi formulir, lengkapi dokumen, dan lakukan verifikasi dokumen.
• Pengukuran. Setelah dokumen diverifikasi, petugas akan melakukan pengukuran tanah untuk menentukan batas-batas area tanah.
• Penerbitan sertifikat. Setelah tanah diukur, kamu akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Gunakan surat itu sebagai salah satu kelengkapan dokumen yang diminta. Selanjutnya, kamu tinggal menunggu proses penerbitan surat keputusan.
• Membayar BPHTB sembari menunggu sertifikat diterbitkan.

Perlu diketahui bahwa proses penerbitan sertifikat tanah bisa memakan waktu cukup lama antara 6 bulan sampai setahun. Kamu bisa bertanya kepada petugas BPN terkait kapan sertifikatmu bisa diambil.

Membuat Sertifikat Lewat PPAT

PPAT atau Petugas Pembuat Akta Tanah memiliki wewenang untuk membuat sertifikat tanah. Untuk menggunakan jasa PPAT, kamu perlu datang ke kantor BPN setempat dan mengajukan permohonan kepada PPAT.

PPAT kemudian akan melakukan perubahan nama dengan mencoret nama pemilik lama dan menuliskan nama pemilik baru pada kolom kosong dalam buku tanah dan sertifikat Kepala BN atau pejabat terkait yang akan membubuhkan tanda tangan pengesahan.

Proses pembuatan sertifikat tanah lewat PPAT akan memakan waktu kurang lebih 2 minggu atau 14 hari.

Membuat Sertifikat Tanah Lewat Notaris

Untuk membuat sertifikat tanah lewat notaris, kamu perlu mempersiapkan dokumen seperti yang tertera di poin sebelumnya. Notaris dan tim yang akan memproses berkas tersebut ke kantor BPN lewat prosedur yang sudah ditetapkan.

Selanjutnya, kamu tinggal menunggu penerbitan sertifikat. Biasanya, waktu pembuatannya tergantung pada luas lahannya. Paling cepat sertifikat akan terbit dalam 30 hari dan paling lambat 100 hari.

Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah

Biaya pembuatan sertifikat tanah sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah dalam PP No. 128 Tahun 2015 mengenai Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN. Aturan ini adalah patokan biayanya. Biaya lain yang juga perlu kamu pertimbangkan adalah: 

Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah

1.Biaya Pendaftaran

Setiap bidang tanah yang didaftarkan dikenakan biaya pendaftaran Rp50.000 per bidang tanah.

2. Biaya Pengukuran dan Pemetaan

Setelah pendaftaran, dilakukan pengukuran dan pemetaan batas tanah oleh BPN. Rumus tarif pengukuran (TU):

• Luas ≤ 10 hektare: TU = (Luas Tanah / 500 x Rp80.000) + Rp100.000
• Luas > 10–1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 4.000 x Rp80.000) + Rp14.000.000
• Luas > 1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 10.000 x Rp80.000) + Rp134.000.000

Catatan: HSBKu adalah Harga Satuan Biaya Khusus pengukuran, yaitu Rp80.000.

3. Biaya Transportasi, Akomodasi, dan Konsumsi

Petugas yang melakukan pengukuran dan survei berhak mendapatkan biaya transportasi, akomodasi, dan konsumsi, umumnya Rp250.000 per pengurusan. Besaran ini tidak diatur pasti dalam peraturan, sehingga dapat berbeda di lapangan.

4. Biaya Pemeriksaan Tanah (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dll)

Pemeriksaan tanah oleh Panitia A untuk kasus tertentu:

Rumus tarif pemeriksaan (TPA): TPA = (Luas tanah / 500 x Rp67.000) + Rp350.000

HSKPa adalah Harga Satuan Biaya Khusus pemeriksaan, yaitu Rp67.000

5. Biaya Tambahan

Jika tanah didapat dari jual beli, ada tambahan biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT, maksimal 1% dari harga jual tanah atau rumah. Informasi lengkap di atas dapat menjadi acuan bagi yang ingin mengurus sertifikat tanah secara mandiri melalui kantor ATR/BPN. Pastikan menyesuaikan perhitungan dengan luas tanah dan lokasi agar estimasi biaya lebih akurat.

Nah, mau mengajukan KPR atau Pindah KPR tapi tidak tahu harus memulai dari mana? Unduh aplikasi IDEAL dulu, yuk! IDEAL bisa membantu kamu memilih rumah KPR sekaligus proses pengajuannya ke tiga bank sekaligus. Cek informasi lengkapnya dengan mengunjungi situs kami di IDEAL!